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住房租赁花样融资术: 类REITs+专项债券+并购基金

作者 辛继召  来源 21世纪经济报道
2018-04-10 17:12:36  浏览量 761  评论数 0
[摘要] 自2017年10月开始,国内首单长租公寓资产类REITs产品正式破冰,保利、招商蛇口等大型房企纷纷加入类REITs产品发行中。

  自2017年10月开始,国内首单长租公寓资产类REITs产品正式破冰,保利、招商蛇口等大型房企纷纷加入类REITs产品发行中。

  随着大型银行、央企、龙头开发商进入,住房租赁市场被迅速激活。

  在地产开发端资金趋紧的情况下,租赁融资自去年末兴起。在银行信贷资金之外,租赁融资以类REITs、住房租赁专项债券、并购基金等方式发展起来。

  包括:自2017年10月开始,国内首单长租公寓资产类REITs产品正式破冰,保利、招商蛇口等大型房企纷纷加入类REITs产品发行中。

  不过,市场对住房租赁融资较为谨慎,有银行资管人士表示,去年以来债市资金紧张,REITs要选择发行窗口。“要看看价格多少,不好卖。”为保证发行,有的类REITs“还是找各家行支持一下”。

  除类REITs产品,自2017年12月,专项公司债也加入到住房租赁新型融资渠道中。目前已有三单住房租赁专项债券在上交所获批。从已获批发行项目看,发行期限一般为10-15年,大约2/3的募资资金用于住房租赁,约1/3用于补充运营资金。

  此外,商业银行也开始与住房租赁专业运营机构联手,成立并购基金,收购长租公寓等资产。

  类REITs快速增长,回报率过低制约证券化

  房地产投资信托基金(REITs)正式开闸之前,房企自去年末开始在交易所、银行间市场等发行类REITs产品。

  3月13日,“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”成功发行,这是国内首单央企租赁住房类REITs,也是首单储架发行类REITs。此次产品的基础资产为私募基金份额,底层资产为保利地产自持租赁住房。该类REITs的储架总规模不超过50亿元,首期发行规模17.17亿元,虽然保利租赁住房REITs仍为私募发行,但储架发行的意义在于对未来公募发行的可能性做准备。

  在REITs产品正式开闸之前,类REITs产品规模快速增加。据Wind统计,截至4月4日,REITs发行3只,总计43.22亿元。此前2017年,REITs产品发行285.84亿元,相比较2016年131.25亿元的发行规模,同比增加117.78%。

  今年2月,“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过,产品规模100亿元,这是首单达到百亿级规模的类REITs产品。

  在房地产开发融资全面收紧的情况下,资产证券化成为地产的新型融资渠道。特别是在整顿银信合作、多地严查并购贷款的情况下,开发商的融资渠道进一步收紧。

  但长租公寓却是国家现阶段重点鼓励和扶持行业,加上重资产持有模式拉长投资回收期,因此资产证券化是释放这个行业资金沉淀最有效的解决方法。

  一位银行资管人士表示,国内REITs市场迟迟做不起来,核心原因是回报率,“回报率要做到5%以上”,目前国内租赁回报率仅有1%-2%,尚不超过银行存款利息,没有证券化基础。

  此外,租赁税率也是重要原因,美国REITs年化收益率7%-8%,原因是免税,否则收益率降低到3%-4%。

  专项公司债开闸,2/3募集资金用于租赁

  从资金端看,REITs仍未正式开闸制约了房企通过证券化获得大量资金,住房租赁专项债券由此成为租赁融资新的融资渠道。自2017年末以来,住房租赁专项公司债券在交易所市场大量出现。

  据上交所资料统计,截至4月4日,上交所共受理9只、总计420亿元住房租赁专项债券,这些专项债券规模最大的是合生创展拟发行100亿元,已有龙湖、绿城等发行的三只专项债券通过审核。从已获批发行项目看,发行期限一般为10-15年,大约2/3的募资资金用于住房租赁,约1/3用于补充运营资金。

  3月22日,龙湖地产发行全国首单住房租赁专项债券。该债券发行总规模不超过50亿元,期限不超过15年,首期发行规模30亿元,其中21亿元拟用于住房租赁项目建设,9亿元拟用于补充营运资金。据公告,该债券第一期发行票面利率为5.6%。此前3月12日,绿城地产拟发行两笔15亿元、25亿元小公募、私募住房租赁专项公司债券获批,期限均不超过10年。15亿元公募项目中,10.95亿元拟用于住房租赁项目,4.05亿元拟用于补充公司营运资金。

  从上交所审核意见看,主要关注的是该专项债券募集资金的具体投向和用途。要求多个发行人补充募集资金的具体用途,是否存在重复融资,并补充说明土地用途是否符合商业用房改建为租赁住房的政策要求,提供募集资金项目属于租赁住房项目的证明文件。

  此外,上交所对债券额度和兑付风险较为关注。北京鸿坤伟业的预审核反馈意见中,上交所要求计算累计债券余额是否超过公司净资产的40%,并结合负债结构说明是否存在集中兑付风险。

  并购基金收购租赁房源

  上述融资方式中,房企多为自持的租赁进行项目。部分住房租赁专项债券在发行说明书中约定了自持比例。除自持,商业银行开始与住房租赁专业运营机构合作,以并购基金的方式收购租赁房源,进行租赁融资。

  3月12日,建设银行与新派公寓发起设立基于资产证券化的不动产并购基金,初期规模20亿元,后期将根据收购需求扩大规模。该基金正在发起成立过程中,采取分层设计,优先级与劣后级份额均为50%,建设银行为唯一的优先级投资人。将收购一线、二线核心城市的存量资产或是开发商合作定制长租公寓的物业。

  该并购基金是银行首次联手住房租赁专业运营机构,开发住房租赁市场。这也是银行将资金前置,进入开发的最前端和资产证券化的全链条。一个参考案例是,美国REITs的杠杆比率高达60%-80%,底层资产是楼房,银行愿意支持前中后端。

  建行相关人士表示,该并购基金面对行业周期、商业模式、证券化速度等风险,已经进行了风险评估,设计好商业模式。在风险缓释措施上,收购资产打折、安全边际的安排已经有考虑。

  “我们要发现真正做住房租赁运营的人,既落实国家‘房住不炒’的政策,又要解决市场痛点。在选择住房租赁专业运营商上,(标的)资产价值、主体信用都要考虑,有没有专业运营能力和专业资质,然后再看项目本身。因为住房租赁比开发项目卖房子更难,看的是长期运营,对运营能力的要求强于对市场的判断。”

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