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险资如何搅动长租市场

作者 王林报  来源 中国青年报
2018-06-12 17:03:38  浏览量 24  评论数 0
[摘要]   长租公寓,这个备受年轻人和创投资本关注的市场,再次被政策搅动了一池春水。

  险资如何搅动长租市场

  近日,中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(以下简称《通知》),首次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场,并明确保险公司可通过直接投资,保险资产管理机构可通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场,此外对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品也适用注册绿色通道。

  目前保险资金入局长租公寓尚未正式落地,实际操作尚需观察。不过,长租市场投资收益率较低,且现金流稳定、长期等特点,也是准备入局其中的保险企业需要面临的挑战。在房源和资金的政策推动下,长租市场将如何演化?这不仅是行业关注的问题,也是涉及许多年轻人的共同话题。

  保险资金是最近长租公寓圈内人频繁谈到的一个词。房东东公寓学院创始人全雳注意到,最近朋友圈里的许多长租公寓从业者都在转发同一个消息:保险资金将进入长租市场。

  对于保险资产管理机构设立的长租项目债权投资计划,《通知》要求融资主体自有现金流必须占其全部应还债务本息的100%以上;而对于长租项目股权投资计划和私募基金,监管则要求拟投项目公司的核心资产必须为租赁住房项目,项目公司的股权不得为第三方提供质押。此外,《通知》还优化了产品注册机制,对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品适用注册绿色通道。

  国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生表示,保险资金进入长租公寓领域,可以拓宽另类投资渠道,让保险公司有更多的选择权。另外,保险资金特别是寿险资金的长期属性与长租公寓相契合,可以发挥保险资金作为长期资金的价值。该领域的投资还可以与保险主业,特别是养老、健康等寿险业务以及房屋保险等财产保险业务结合。

  蛋壳公寓创始人兼CEO高靖认为,这次监管机构允许险资以股权和债权等多种形式入局长租市场,长租公寓将迎来很多机遇与挑战。这也要求长租公寓行业的从业者更加重视自身的运营风险。“只有做到风险有效把控,才能从市场上获得更多的资金支持,获得更低的融资成本。”

  用发展的眼光看长租市场

  不过在眼下,受制于商业模式,长租市场的投资收益率普遍不高。一般来说,长租公寓企业的利润主要来自租客端的租金收入,与房东端的拿房成本、企业自身的装修运营投入之间的剪刀差。在当前市场参与者逐渐增多的情况下,拿房成本也在不断提高。业内人士认为,在北京、上海、深圳等长租企业较多,但拿房成本很高的地区,长租公寓的租金年回报率大约在1.4%2.5%之间,一般很难超过5%。

  长租市场的投资回报率较低,会否影响保险资金参与其中的积极性?王国军认为,保险资金对于长租市场的投资,应该用发展的眼光来看,“目前租金回报率比较低的情况是不可持续的”。

  值得注意的是,银保监会在《通知》中也针对保险资金参与长租市场的风险提出了特别要求:保险机构要实行资金专户管理,对资金进出进行全程监控,以确保保险资金的封闭运行、专款专用。同时,保险公司应在综合考虑自身资产负债状况、偿付能力状况和流动性要求的情况下,制定长期租赁住房项目的投资预算,并纳入年度资产配置计划。保险机构应当建立专属岗位,负责投资项目的投后管理,并建立全程管理制度,做好关键结点的风险防范。

  房租上涨成趋势,政策松绑是出路

  韩东是北京众多年轻租客中的一员。最近准备续签租房合同时,他发现单间房间的房租上涨了500元左右。长租公寓的租金价格上涨也较为明显:在首都经贸大学附近,一个面积18㎡左右的长租公寓单间次卧,2017年的房租大约是2000元左右,今年4月份上涨到了2400~2600元,但整租房间的价格并没有明显上涨。

  事实上,类似的做法在以往的租房中介行业确实存在,业内称之为“控盘”。

  优客逸家总部位于成都。在他看来,“控盘”打法在成都、武汉这类二线城市已露出苗头。一般而言,长租公寓企业对一套成都的毛坯房的收房价格平均在2800元/月左右,与最终出租的价格相比,差价大约是800~1200元;但在某些长租公寓企业进入这个市场后,为了快速扩大市场、获取更多房源,可能会直接以4000元/月的高价拿房,最终的租金水平在原来价格基础上可能提高1500~1800元。

  王国军认为,长租市场的平稳健康发展,还需要政策层面持续松绑。“热门地区的租金贵、供给不足,面对这些情况,政府如果想要做这个,就要通过各种办法提高投资回报率,才能吸引包括保险在内的更多资金参与进来。”

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